La historia de Palermo, como zona descampada se remonta a la conquista de las costas del Río de la Plata. Desde el siglo XVI había sido una parte semi abandonada, poco poblada, aunque dedicada a la agricultura. Este sector (norte de la ciudad en el bajo, entre la barranca y el Río de la Plata) fue dedicado por Garay a las chacras de cultivo, se repartieron unas sesenta de ellas. Esta división careció de amojonamientos lo que produjo posteriores conflictos por saber si la tenencia de las tierras comenzaba desde la orilla del río o desde la barranca1.
Juan Domínguez Palermo unificó un sector de esta zona y se dedicó al cultivo de la vid, trigo y árboles frutales. El nombre de Palermo se fue generalizando y es el origen de la toponimia del lugar. Se oficializó en 1808, cuando autorizado por Santiago de Liniers se creó el Partido de Palermo, como un desprendimiento del Partido de San Isidro. Se extendía desde los Colegiales hasta los Corrales de Miserere2.
La falta de caminos hacia esta zona inaccesible y la desembocadura del arroyo Maldonado, límite de lo que sería Palermo, fue hasta principios de nuestro siglo un juncal de difícil acceso. Rosas decidió hacia 1836, realizar una gran labor de relleno en la zona, baja y arcillosa, trasladando humus desde la zona de Belgrano, hacia el Río de la Plata, rellenando y cubriendo los desniveles. También trasladó tierra desde la boca del arroyo Maldonado y el bajo de la Recoleta. Luego de dos años de acarreos la zona se transformó en un sector apto para cultivo. Rosas ocupó el espacio que queda comprendido actualmente, entre el ex arroyo Maldonado, las avenidas del Libertador y República de la India y el río. Este último corría aproximadamente donde está hoy la costanera. Además se hicieron terraplenes de desagüe y largos canales perpendiculares para desgastar las lluvias rápidamente.
En la parte norte subdividió las tierras en cuadrados rodeados por canales y caminos, donde se cultivaron árboles traídos de todo el país, especialmente naranjales y durazneros. La actual avenida Sarmiento dividía en dos partes el terreno y del otro lado se hallaba el caserón y los jardines. Estos últimos representaban un verdadero paisajismo con diseños de canteros de flores, una avenida arbolada hacia el río y toda clase de plantas. Entre los árboles se ubicaron bustos de mármol sobre pedestales y un largo canal rectificado rodeado por rejas de hierro y pilares de mampostería, que servía para baño y como pileta decantadora. Incluso se construyó una pérgola de madera con cúpula, cubierta de plantas para el baño de Manuelita. Sobre el «baño de Manuelita»3 se publicaron diversos trabajos que mencionamos en las notas bibliográficas. Lo más llamativo en su época fue un barco que había encallado tras una tormenta y que Rosas remodeló y transformó en salón de baile.
Hacia 1836 comenzaron las obras de la residencia. No está demostrado todavía quien fue el autor del proyecto, pero sabemos que la obra fue dirigida por el maestro Miguel Cabrera4. El edificio poseía una planta rectangular con cuatro torreones articulados en los vértices. El rectángulo mayor estaba ocupado por las habitaciones en hileras unidas a través de galerías y pasillos exteriores, comunicados hacia un gran patio central. En el torreón hacia el sur estaba instalada la capilla dedicada a San Benito, cuyo nombre desde hacía tiempo estaba en estrecha relación con Palermo5. En 1838 todo el trabajo había sido finalizado.
El patio interior estaba cubierto de baldosas de calidad, al igual que sus pisos interiores, aunque los cubrían alfombras y esteras, según el uso a que estuvieran destinadas.
«La decoración era sencilla dentro de la rusticidad y sencillez que predominaban en la época. Rosas ocupaba las habitaciones que daban al rió siendo su dormitorio la segunda pieza, en la que tenía su cama de bronce, su armario y sobre una gran estufa un gran espejo. Frente a su cama estaba su escritorio particular y en el medio de la pieza una gran mesa llena de expedientes y a ambos lados de la estufa dos chiffoniers de caoba. Manuelita ocupaba las habitaciones de la parte oeste del edificio. El salón de recibo estaba también sobre este costado, abundando los espejos y los muebles de caoba»6.
El edificio fue parte de una corriente que intentó rescatar ciertos valores vernáculos y tradicionales y aplicarlos a la gran arquitectura oficial, desde la casa de Rosas hasta la Aduana Nueva, de Taylor. No queda en pie un solo ejemplo en todo Buenos Aires. El caserón estaba construido en mampostería de ladrillo revocado por ambos lados y la gran terraza tenía rejas de hierro separadas por pilares también de mampostería. Las maderas utilizadas fueron de gran calidad, a tal punto que después de la demolición de 1899 aún se pudieron reutilizar.
El acceso principal al terreno se daba por una vía paralela al camino hacia San Fernando y separada de éste por un canal. Todo el trayecto tenía árboles de sombra, rejas y pilares de ladrillo, que jerarquizaban el acceso hasta Palermo. La zona estaba abierta al público que llegaba a ver los animales que vivían sueltos en los jardines: avestruces, llamas y pájaros de todo tipo. Pero el mayor atractivo era un pequeño barquito de vapor: toda una novedad con su maquinista que llevaba a la gente desde el caserón hasta el río, en una visita que para su época llamaba la atención.
El conjunto de Palermo es precursor del diseño ambientalista y se construyó a partir de un trazado básico que respondía al medio, con escasa preocupación por lo meramente estilístico, lo que es muy propio del hábitat rural pampeano. Si bien se parte de un esquema geométrico tampoco era extremadamente rígido desde el punto de vista paisajístico. La red vial, por ejemplo, más de una vez presentaba espacios de «bordes blandos» combinando las funciones de paseo y esparcimiento con las de circulación. Otro tanto podríamos decir del jardín anexo al caserón, en cuya combinación de fuentes, flores, glorieta, aves y animales del parque, es donde se visualiza una filiación neorromántica. Sin conexión con la simetría geométrica post-Versalles. La idea general del trazado y la estructura funcional de la quinta parece haber sido del mismo Rosas, partiendo del esquema vial existente, los callejones entre quintas y los arroyos y zanjones. Fue determinante la relación entre estos elementos y las dos construcciones existentes: el «primer rancho» y la casa Núñez: Hornung Holtfenhoff, a partir de la cual se construirá el caserón7.
La quinta estaba ubicada sobre uno de los accesos principales a la ciudad: el acceso desde el litoral. Completaban la red troncal de aquel entonces el Camino de los Reinos de Arriba (actual Rivadavia) y el Camino del Sud, cuyo primer tramo era la Calle Larga de Barracas (hoy Montes de Oca). Cabe aclarar que el estado de estos caminos era bastante malo en época de lluvias. Pero no sólo estaba conectada con la troncal Buenos Aires-Litoral sino que quedaba en buena comunicación con la Chacarita, Blanqueada (hoy Belgrano), las quintas de la actual Villa Crespo y Palermo Viejo, así como con los campos de Rosas en la Pampa y con el cuartel y fábrica de Santos Lugares. Para acceder desde la ciudad a la casona había tres rutas, coincidentes con las salidas de la ciudad ya citadas: el Camino de Santa Fe, la Calle Larga y la ruta del Bajo, ésta última era la roas utilizada para llegar a Palermo de San Benito. Se tomaba la Alameda y luego el Paso de la Guardia Nacional (Leandro Alem) y poco después del «Pobre Diablo» se quebraba un poco para empalmar con el tramo interno del Camino de Palermo, pavimentado y arbolado por Descalzi desde la calle Austria. En 1851 se estaba terminando el pavimento y remodelación desde la entrada de la quinta, hasta el Retiro. En 1849 se instaló una línea de transporte de pasajeros Alameda-Palermo de San Benito.
Luego de Caseros San Benito cambió de dueño, ocupado por Urquiza y sus tropas, el parque fue descuidado y el jardín destruido. El 16 de febrero de 1852 se confiscaron todos los bienes de Rosas, lo que se ratificó por ley de la Legislatura Nro. 1706, del 29 de julio de 1857, pasando estos terrenos a propiedad municipal. Pero la entrega a la Comuna no se efectivizó y en 1862 la Municipalidad reclamaba al Poder Ejecutivo en el acta del 9 de mayo de 1862.
«…No es la primera vez que la municipalidad ha solicitado del poder ejecutivo, la realización de la disposición del artículo 5to. de la ley citada. el cual determina que las fincas urbanas que pertenecieron a Rosas, incluso Palermo y sus adyacencias, que se hallen dentro de los límites de la ciudad de Buenos Aires, se consideran como propiedades municipales y se haga formal entrega de ellas a la corporación»8.
El 3 de diciembre de 1856 el Poder Ejecutivo de la provincia de Buenos Aires dictó el decreto de la fundación del pueblo de Belgrano erigiéndolo en Partido Judicial de Campaña de Belgrano. De acuerdo a los límites de la fundación, Palermo pasaba a la jurisdicción del partido homónimo. No obstante, y en evidente contradicción, la legislatura ratificó el 29 de julio de 1857 el decreto que mencionamos del 16 de febrero de 1852, diciendo:
«las fincas urbanas del mismo origen incluso Palermo y sus adyacencias. que se hallan dentro del Municipio de la ciudad de Buenos Aires, serán desde hoy consideradas como bienes municipales. haciéndose ormal entrega de ellas» (fuente El Parque Tres de Febrero» en Buenos Aires nos cuenta. Nro 20 1′ edición. octubre de 1991.).
No obstante lo arriba transcripto la entrega a la Comuna no se efectivizó, como tampoco a las autoridades de Belgrano, lo que recién se produjo el 23 de abril de 1864. Mientras tanto, el 6 de octubre de 1858 se había dictado la ley proyectada por Domingo Faustino Sarmiento, que entonces era jefe del Departamento de Escuelas de la Provincia, por la cual se disponía que el beneficio de la venta de propiedades de Rosas, se destinase casi exclusivamente a construir edificios escolares. Esta es la razón por la cual la Corporación de Belgrano, si bien es cierto no enajenó Palermo, lo arrendó para que funcionara una escuela de artes, oficios y agronomía, la que estuvo bajo la dirección del ingeniero español Francisco Febrés y Rovira.
Los límites del partido de Belgrano fueron modificados en febrero de 1865 y por ley del 3 de octubre de 1867, la Cámara de Senadores establecía que
«…los terrenos de Palermo dejan de pertenecer al municipio de Belgrano pasando a formar parte del de la capital».(fuente El Parque Tres de Febrero» en Buenos Aires nos cuenta. Nro 20 1′ edición. octubre de 1991.)
La ley definitiva por la cual Belgrano perdió sus derechos sobre Palermo se dictó el 19 de octubre de 1870.
El 13 de noviembre de 1872 el Departamento de Gobierno de la provincia de Buenos Aires resolvió que la administración de la propiedad de Palermo y sus adyacencias, corrieran a cargo de la Municipalidad de la ciudad de Buenos Aires, pero este decreto fue derogado en mayo de 1874 y el Poder Ejecutivo asumió la administración de los terrenos «a fin de que el producido de sus rentas reciba el destino de la ley, sirviendo para fomentar la creación de edificios para escuelas…» (fuente El Parque Tres de Febrero» en Buenos Aires nos cuenta. Nro 20 1′ edición. octubre de 1991.)
