Alquileres en Buenos Aires: los precios se enfrían, pero el salario sigue sin alcanzar
Por primera vez en años, el mercado de alquileres porteño muestra señales de calma. Después de una década de subas descontroladas, escasez y contratos imposibles, el panorama empieza a moverse hacia el equilibrio. Hay más departamentos disponibles, los precios dejan de correrle tan de cerca a la inflación y, lo más importante, los inquilinos recuperan poder de negociación.
Un respiro después de la tormenta
Durante octubre, los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires se mantuvieron prácticamente estables. La oferta de unidades activas superó las 15.000, un número que no se veía desde 2020. Es una rareza después de tanto tiempo de angustia y desbalance entre propietarios e inquilinos.
El nuevo marco legal permitió algo que hacía falta: volver a hablar, acordar y negociar sin un corset.
Precios promedio actuales
- Monoambiente: $500.000 por mes
- Dos ambientes: $600.000
- Tres ambientes: $800.000
Los aumentos interanuales se ubican entre el 23% y el 33%, bastante por debajo de los años anteriores.
El mapa porteño muestra las mismas diferencias de siempre: los barrios más caros siguen siendo Palermo, Núñez y Caballito, mientras que los más accesibles son Constitución, Floresta y Lugano.
El problema de fondo: el salario
Aunque los precios se estabilicen, la situación no deja de ser crítica. Un trabajador que cobra el salario mínimo —unos $322.000— no alcanza a pagar ni un monoambiente sin contar expensas ni servicios.
La cuenta es simple: el alquiler promedio supera los ingresos en más de un 30%, y si se agregan las expensas (que rondan el 20% del contrato), la brecha se agranda todavía más.
En criollo: vivir solo en Buenos Aires sigue siendo un lujo.
El dólar y la ilusión de estabilidad
Casi un tercio de las propiedades se publica en dólares. Es una forma de defensa de los propietarios frente a la inflación, pero también un filtro que deja afuera a miles de potenciales inquilinos.
El mercado se “normaliza” sobre una base frágil: el peso sigue perdiendo valor y el crédito hipotecario continúa ausente. En ese contexto, hablar de equilibrio es relativo.
Negociar vuelve a ser posible
Hoy las partes pueden acordar ajustes trimestrales o cuatrimestrales, según convenga. Se acabó la fórmula única y obligatoria.
El cambio es positivo: las reglas son más claras, y un inquilino bien informado puede comparar precios, recorrer más opciones y negociar sin apuro. La competencia entre propietarios también ayuda: tener el departamento vacío ya no conviene, sobre todo con expensas que promedian $240.000 mensuales.
El mercado cambia de lógica
Lo que se ve en la práctica es un giro de mentalidad. Los dueños buscan previsibilidad y ocupación; los inquilinos, estabilidad y trato justo.
El resultado es un equilibrio inédito, frágil pero real.
Mientras la inflación siga bajando y el dólar se mantenga estable, el mercado de alquileres puede dejar atrás su etapa más caótica y encaminarse a una normalidad más parecida a la que alguna vez tuvimos.
El alivio es visible, pero no alcanza. Los precios ya no se disparan, pero el salario no da tregua. Buenos Aires sigue siendo una ciudad donde el techo propio parece un sueño y alquilar se volvió una odisea de papeles, cláusulas y esperanza.
La pregunta es si esta calma es el comienzo de algo nuevo o apenas un respiro antes de la próxima tormenta.
