El Gobierno de Javier Milei celebra que los alquileres aumenten por debajo de la inflación, pero la realidad de los inquilinos cuenta otra historia: un monoambiente porteño cuesta más de $761.000 y un dos ambientes roza los $874.000. Palermo se consolidó como el tercer barrio más caro de la Ciudad, con un valor medio cercano al millón de pesos mensuales.
Los alquileres de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un 1,6% durante julio y acumularon una suba del 17,5% en los primeros siete meses de 2026. El dato puede parecer moderado frente a una inflación acumulada del 19,2%, pero esa comparación estadística esconde el verdadero problema: los precios ya parten de niveles imposibles para buena parte de los trabajadores, jubilados y jóvenes que intentan independizarse.
Según el relevamiento de Zonaprop, un monoambiente cuesta en promedio $761.268 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes alcanza los $873.668 y uno de tres ambientes llega a $1.177.672. A esos valores todavía hay que sumar expensas, servicios, depósito, garantía, mudanza y los gastos cotidianos de una economía en la que el salario corre permanentemente detrás del costo de vida.
La desregulación impulsada por el Gobierno de Javier Milei amplió la oferta y modificó las condiciones del mercado, pero no resolvió el problema central: acceder a una vivienda continúa siendo una misión casi imposible. Tener más departamentos publicados no significa que las familias puedan pagarlos. El mercado puede exhibir más avisos mientras las llaves siguen quedando fuera del alcance de quienes viven de su trabajo.
Palermo, cada vez más exclusivo
La situación resulta especialmente dura en Palermo, donde el alquiler medio alcanzó los $973.988 mensuales. El barrio ocupa el tercer lugar entre los más caros de la Ciudad, solamente detrás de Puerto Madero, con $1.308.569, y Núñez, con $991.727.
Para alquilar en Palermo ya no alcanza con disponer de un ingreso medio: una persona debería destinar una porción desmesurada de su salario únicamente a conservar un techo. La consecuencia es visible en las calles del barrio: vecinos que deben mudarse, jóvenes que postergan su independencia, adultos que regresan a la casa familiar y trabajadores que se alejan de la zona en la que desarrollaron toda su vida.
En el otro extremo del mapa porteño, Lugano aparece como el barrio más económico, aunque esa palabra también merece ser puesta entre comillas: el alquiler promedio cuesta $656.159. Le siguen Nueva Pompeya, con $688.346, y Versalles, con $711.857. Hasta los valores más bajos de la Ciudad representan una carga extraordinaria para los ingresos populares.
La estadística que no entra en el bolsillo
En los últimos doce meses, los alquileres aumentaron un 30,7%, una cifra inferior a la inflación del 33,7% y al ajuste del Índice para Contratos de Locación, que llegó al 31,6%. Sin embargo, afirmar que los alquileres “bajaron” porque subieron unos puntos menos que la inflación sería una ficción contable: los precios no retrocedieron y continúan consumiendo una parte enorme de los ingresos familiares.
El Gobierno nacional convirtió la vivienda en otro territorio librado casi exclusivamente a la negociación individual. Bajo la promesa de que la oferta terminaría acomodando los precios, el inquilino quedó obligado a discutir desde una posición claramente desigual frente al propietario, aceptar contratos con condiciones variables y afrontar montos que poco tienen que ver con la realidad salarial argentina.
El resultado es una paradoja brutal: puede haber más propiedades disponibles y, al mismo tiempo, menos personas capaces de alquilarlas. El departamento está publicado, la inmobiliaria atiende y el mercado funciona, pero el trabajador mira el precio y sigue de largo.
Comprar una propiedad, todavía más lejos
El acceso a la vivienda propia tampoco ofrece alivio. El precio medio de los departamentos alcanzó en julio los US$2.471 por metro cuadrado y acumuló un incremento del 0,9% durante 2026. Un monoambiente tiene un valor promedio de US$108.377; un dos ambientes, de US$131.034; y un tres ambientes, de US$179.809.
Puerto Madero encabeza la lista con US$6.122 por metro cuadrado, seguido por Palermo, con US$3.431, y Núñez, con US$3.387. En el extremo opuesto aparecen Lugano, con US$1.053; Nueva Pompeya, con US$1.495; y La Boca, con US$1.584.
Las casas también permanecen fuera del alcance de la mayoría. El metro cuadrado se ubicó en US$1.830, mientras que una propiedad con tres dormitorios cuesta en promedio US$304.533 y una de cuatro dormitorios llega a US$485.873. Palermo vuelve a liderar el ranking de los barrios más caros, con US$3.398 por metro cuadrado.
Un buen negocio para invertir, una pesadilla para vivir
La rentabilidad bruta anual del alquiler se ubicó en el 5,76%. Según el informe, actualmente se necesitan 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. Lugano ofrece un retorno del 10,1%; Nueva Pompeya, del 7,7%; y La Boca, del 7,5%. Palermo, en cambio, registra una rentabilidad del 4,6%, mientras que Puerto Madero apenas alcanza el 3,5%.
Los números hablan de inversión, retorno y recuperación de capital. Pero detrás de cada porcentaje existe una familia que necesita un lugar donde dormir, cocinar, criar a sus hijos y construir una vida. Allí aparece el límite del modelo de Milei: la vivienda no puede analizarse únicamente como una mercancía porque, antes que una oportunidad financiera, es una necesidad humana elemental.
Mientras el Gobierno mira la desaceleración porcentual y asegura que el mercado comenzó a ordenarse, los inquilinos enfrentan otra realidad. En Palermo, alquilar un departamento ya cuesta casi un millón de pesos mensuales. La pregunta no es solamente cuánto aumentaron los avisos, sino cuántos vecinos todavía pueden pagarlos sin entregar prácticamente todo su sueldo.
