El boom de créditos hipotecarios que hizo crecer la demanda de inmuebles

Impulsados por el boom de créditos hipotecarios que hizo crecer la demanda de inmuebles, el precio de los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires aumentó un promedio de 6,4% en dólares en lo que va del año. Este incremento registrado en nueve meses ya supera al de todo 2016, cuando el metro cuadrado de las propiedades porteñas había subido 4,9%.

Según un informe elaborado por Zonaprop, el incremento en los últimos 12 meses llega a 8,1% y todo el empuje está dado por una mayor demanda como consecuencia del ingreso al crédito hipotecario más accesible.

Un departamento medio de dos ambientes (50 m2) tiene un valor promedio de u$s 119.000 en la Capital mientras uno de tres ambientes (70 m2) alcanza los u$s 167.000.

El impacto del boom de los últimos créditos otorgados se evidencia también en los barrios en los que más subieron los precios, tradicionalmente de clase media. Nuñez y Parque Centenario son los de mayor incremento promedio, con 15% y 14%, respectivamente. También sobre el aumento general se ubicaron Constitución (11%), Versalles (11%), y Palermo (9%). La zona sur es la que más estabilidad mostró en lo que va del año, con barrios como Barracas donde el metro cuadrado apenas subió 1% o el microcentro donde los valores se mantuvieron en los niveles del año pasado.

El barrio más caro de la Ciudad es Puerto Madero, donde el metro cuadrado superó los u$s 5.500. Comparte los primeros puestos del ranking de los más caros con Las Cañitas (u$s 3402), Colegiales (u$s 2629) y Parque Chas (u$s 2416). Entre las zonas donde pueden encontrarse las propiedades más económicas, se encuentran Villa Lugano donde el metro cuadrado cuesta u$s 113 y Parque Avellaneda donde el valor es de u$s 1597.

Los analistas de Zonaprop advierten otro dato importante para los propietarios. La relación entre el alquiler y el precio de los inmuebles sigue recuperándose luego de tocar mínimos en 2014. Esto -un incremento del valor de venta sobre el de los alquileres- provoca una mejora de la rentabilidad para quien destina su propiedad al mercado del alquiler. “La rentabilidad inmobiliaria media en la Ciudad de Buenos Aires se mantiene en 5,4% bruto anual. Según el informe, el periodo de repago de la inversión en este tipo de propiedades es de 18,5 años, un 7% inferior a la de 12 meses atrás.

Los barrios con mayor rentabilidad son Monserrat, Once, Constitución y Parque Patricios, con retornos superiores al 6,3% anual. En la media de la lista se ubican otras zonas como Villa Crespo y Colegiales (con un 5,5% promedio de renta anual) y Saavedra y Coghlan (5%). En la otra punta de la lista se ubica Puerto Madero, el de menor rentabilidad de la Ciudad de Buenos Aires, con 4% anual.

Otro dato relevante según Zonaprop es que por primera vez desde la salida del cepo cambiario, el avance de precios tiene un ritmo superior al incremento de los costos en dólares que afrontan los desarrolladores, por lo que se descomprime su margen de ganancia. Esta situación no se dio en los últimos dos años y por lo tanto se espera que se traduzca en un incentivo para la proliferación de nuevos emprendimientos.

Un informe realizado por Banco Hipotecario en el que se analizan las características de los créditos hipotecarios UVA (Unidad de Valor Adquisitivo) otorgados por la entidad y el perfil de los solicitantes, revela que los ingresos promedios de los titulares de préstamos para vivienda dirigidos a mercado abierto es de $ 31.106 mensuales.

El trabajo destaca que el 61% de los tomadores de crédito, tanto para adquisición como para construcción, tienen salarios inferiores a 25 mil pesos mensuales, y el 81% ingresos mensuales menores a 35 mil pesos. La edad promedio de los solicitantes es de 39 años, mientras que el monto promedio solicitado es de 950 mil pesos.

Para el caso de la línea de crédito Procrear Solución Casa Propia (créditos hipotecarios UVA con subsidio del Estado Nacional), el ingreso promedio de los solicitantes es de 15.070 pesos, el monto promedio solicitado 480 mil pesos y la edad promedio 36 años.

En los últimos meses, Banco Hipotecario ha mejorado las condiciones de los créditos hipotecarios UVA, con una extensión de los plazos hasta 30 años, un aumento de los montos a 5 millones de pesos y una suba de la relación cuota ingreso hasta el 30%.

A su vez, incorporó la línea de créditos hipotecarios para segunda vivienda y el crédito “Puente” destinado a aquellas familias que quieran comprar una vivienda de mayor a valor antes de vender la actual.